77 700 euros. Ce chiffre ne sort pas d’un chapeau ni d’un simulateur fiscal. Il trace une limite nette, mais il ne s’applique pas à tous les loueurs de meublés de la même façon. Louer une simple chambre chez soi ? Ce revenu ne compte pas dans ce plafond. Louer en colocation meublée dans le même appartement ? Là, tout change, et les recettes s’additionnent. Les règles, elles, continuent de bouger pour 2025 et 2026 : les plafonds évoluent, les conditions d’accès se durcissent ou s’assouplissent, exigeant une attention renouvelée.
Certaines exonérations fiscales subsistent, mais attention, elles ne s’appliquent que dans des cas bien précis. On navigue entre seuils, durées de location et catégories de biens : chaque élément pèse sur la fiscalité qui s’appliquera à vos revenus locatifs.
Comprendre les plafonds du statut LMNP : à quoi servent-ils et qui est concerné ?
Le plafond LMNP fixe le cadre du régime fiscal réservé à la location meublée. Ce seuil annuel de 77 700 euros de revenus locatifs différencie le loueur en meublé non professionnel (LMNP) du loueur en meublé professionnel (LMP). Le statut LMNP vise ceux pour qui l’activité de location meublée ne constitue pas la principale source de revenus du foyer fiscal.
Ce plafond existe pour séparer clairement une gestion patrimoniale d’une activité purement professionnelle. À partir du moment où les recettes de location meublée dépassent cette limite, le bailleur bascule vers le régime LMP, avec des contraintes fiscales et sociales différentes. Que le bien soit un appartement, une maison ou même une chambre louée en colocation, c’est la somme totale des revenus issus de la location meublée qui compte.
Les particuliers qui souhaitent profiter du régime micro-BIC ou du régime réel via le statut LMNP sont directement concernés. Ce sont les bailleurs en nom propre qui sont dans la ligne de mire, tandis que les sociétés, hors le cas très spécifique de certaines SCI à l’IS, restent à l’écart.
Voici ce que chaque bailleur doit avoir en tête concernant les plafonds du statut LMNP :
- Plafond LMNP : 77 700 euros de recettes locatives annuelles, tous biens meublés confondus
- Au-delà, passage automatique vers le statut loueur meublé professionnel
- Les seuils s’appliquent indépendamment des autres revenus du foyer, qu’ils soient salariaux ou issus d’autres activités
Respecter ce plafond permet de rester éligible aux régimes simplifiés (micro-BIC) et d’alléger la fiscalité pesant sur les revenus locatifs. Pour déterminer votre statut LMNP et ses conséquences, il faut donc regarder l’ensemble des revenus globaux du foyer.
Quels sont les seuils financiers à respecter en LMNP en 2025 et 2026 ?
Le régime micro-BIC conserve ses lignes directrices pour les deux prochaines années. Pour bénéficier du régime micro en location meublée non professionnelle, il est indispensable de surveiller le montant total des recettes locatives. En 2025 et 2026, le plafond reste fixé à 77 700 euros de revenus locatifs annuels pour les meublés classiques, par foyer fiscal et pour l’ensemble des locations meublées déclarées sous le statut LMNP.
La donne change si vous louez un meublé de tourisme classé. Le plafond grimpe alors à 188 700 euros de recettes par an. Ce traitement particulier vise les locations saisonnières classées, qui, dans le cadre du micro-BIC, bénéficient aussi d’un abattement forfaitaire nettement plus avantageux.
Voici un résumé des seuils et abattements selon la catégorie du bien loué :
- Meublé classique : plafond micro-BIC à 77 700 euros, abattement forfaitaire de 50 %
- Meublé de tourisme classé : plafond micro-BIC à 188 700 euros, abattement forfaitaire de 71 %
Si vos recettes dépassent ces plafonds, vous basculez automatiquement sous le régime réel, ce qui implique une déclaration détaillée et permet de pratiquer l’amortissement du bien, du mobilier et la déduction des charges associées. Le calcul des recettes locatives comprend non seulement les loyers, mais aussi les charges récupérables et, parfois, certains revenus accessoires liés à la location meublée.
Le respect des plafonds micro-BIC constitue un levier pour optimiser la fiscalité du statut LMNP. Adaptez votre gestion selon la nature du bien, le montant des recettes générées, et préparez-vous à changer de régime si vous franchissez l’un de ces seuils.
Conseils pratiques pour optimiser sa fiscalité sans dépasser les limites du LMNP
Pour tirer le meilleur parti du régime micro-BIC, il faut surveiller de près l’évolution de vos recettes locatives et ne pas perdre de vue le plafond LMNP. Additionner les loyers issus de plusieurs meublés au sein du même foyer fiscal peut vite faire franchir la barre annuelle.
Une première piste consiste à ajuster vos loyers pour ne pas dépasser le plafond. Si vous possédez plusieurs biens, vous pouvez répartir leur gestion entre différents membres du foyer, selon les règles de propriété et de déclaration. Cette répartition intelligente permet de réguler les recettes déclarées par chacun, tout en restant dans le cadre légal.
Pour ceux qui se rapprochent du seuil, il peut être judicieux de comparer le micro-BIC et le régime réel. Passer au réel autorise la déduction de l’amortissement du bien, du mobilier, ainsi que de nombreuses charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, CFE). Ce mécanisme peut parfois neutraliser la fiscalité sur les loyers pendant plusieurs années, à condition d’accepter une gestion comptable plus exigeante.
Quelques réflexes à adopter pour garder le contrôle sur votre fiscalité LMNP :
- Suivez régulièrement l’évolution de vos recettes locatives
- Évaluez l’impact d’un changement de locataire ou d’un nouveau bien mis en location
- Pour un passage au régime réel, faites appel à un expert-comptable habitué à la location meublée
La déclaration des revenus doit passer par le formulaire n°2042 C PRO, en sélectionnant le régime fiscal choisi. La rigueur dans le suivi des charges et amortissements assure une optimisation durable et limite tout risque de redressement. Restez attentif : franchir le plafond entraîne le passage au régime réel l’année suivante, sans possibilité de retour en arrière immédiat.
Le statut LMNP évolue, les seuils aussi. Pour chaque bailleur, c’est une course d’équilibriste : rester dans les clous, ajuster sa stratégie, et garder un œil sur les lignes qui bougent. Reste à savoir qui maîtrisera le mieux cette partition fiscale dans les prochaines années.
