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Achat immobilier

 

Comment monter un dossier de crédit immobilier béton ?

 20 avril 2020

 

 

Vous avez trouvé la maison de vos rêves et vous voilà enfin prêt pour votre premier achat immobilier ?

La question du financement se pose et c’est là que l’on commence à se poser plusieurs questions, l’incertitude prend le relai : il faut préparer le dossier d’emprunt…

Faire son premier emprunt à la banque peut devenir un moment stressant. Les banques privilégient les dossiers bien faits, complets et anticipés.

Alors comment bien préparer son premier emprunt à la banque ? Quels sont les documents à fournir ? Est-ce possible d’emprunter après un certain âge ? Découvrez nos conseils en 5 étapes pour bien préparer votre emprunt, faciliter l’acceptation de votre dossier et gagner du temps !

I- Déterminez le montant du crédit immobilier

La première étape avant de demander un emprunt sera de déterminer quel montant personnel vous allez apporter et surtout quelle somme vous allez pouvoir emprunter pour compléter. Il faut réaliser que le remboursement de ce crédit deviendra une charge importante dans votre budget mensuel.

Alors, prenez en compte dans votre budget total : le montant d’achat + les frais d’agence (si honoraires charge acquéreur) + les frais de notaire + taxes foncières et charges de copropriété (si présence d’une copropriété).

Pour ne pas virer à la catastrophe budgétaire et vous obliger à manger des pâtes tous les jours, prenez le temps en amont de calculer votre capacité d’emprunt et de remboursement. Vous pouvez faire le point avec votre banque et faire des simulations, en prenant en compte toutes vos rentrées et vos sorties d’argent.

  • Calculer son taux d’endettement
    Le taux d’endettement = Total des charges (crédits en cours, loyer, éventuelles pensions versées) divisé par le total des revenus (salaires, pensions reçues, rentes, 70-80% revenus des valeurs mobilières).

Ce pourcentage doit être compris (selon le montant de votre salaire) entre 30 et 38%, avec une moyenne de 33%.

IMPORTANT : aujourd’hui, la banque prend toujours en compte le salaire avant le prélèvement à la source.

  • Étudier les aides possibles
    – Le PEL, si vous en détenez un depuis au moins quatre ans.
    – Le prêt à taux 0, si vous êtes éligible. Les conditions sont les suivantes : premier achat, en résidence principale uniquement, dans du neuf ou ancien avec travaux.
    – Le 1% logement que les société peuvent faire bénéficier à leurs salariés selon certaines conditions.

Ainsi, vous pouvez alors définir votre budget et passer à la prochaine étape l’esprit plus clair.

II- Un dossier d’emprunt qui passe est un dossier complet

Ça paraît tout bête, mais le nombre de dossiers repoussés à cause de documents manquants ou incomplets… Alors vérifiez que vous avez réuni toutes les pièces demandées. Un dossier bien ficelé ne vous mettra pas à l’abri d’un refus, mais sera un véritable gain de temps et vous aidera à mettre toutes les chances de votre côté.

Ci-dessous la liste des documents :
– Justificatif d’identité des emprunteurs ;
– Justificatif de domicile -3 mois ;
– Livret de famille (si marié) ;
– Compromis de vente ou contrat de réservation ;
– 2 derniers avis d’imposition ;
– 3 derniers bulletin de salaire ;
– Contrat de travail ;
– Justificatif d’apport personnel.

À quel moment préparer votre dossier ?
Dès que vous avez trouvé votre nid douillet et que vous avez signé la promesse de vente ou l’avant-contrat.

III- Mettez toutes les chances de votre côté

Voici quelques éléments qui vous permettront de faire les yeux doux à votre banque pour que votre dossier d’emprunt soit plus facilement accepté.

  • Avoir un bon apport personnel

Plus vous avez un apport personnel important, plus les banques seront rassurées et vous donneront un taux d’intérêt intéressant. Si possible, ayez un apport personnel d’au moins 10% du budget pour payer les frais de notaire et les frais annexes de la banque.

  • Mettre en avant sa stabilité

Les banques accordent un prêt plus facilement à un candidat qui a une situation professionnelle stable, autrement dit, un CDI. Dans le cas d’un indépendant, le prêt n’est pas impossible mais il faudra là aussi mettre en avant votre stabilité et vous procurer un historique des trois dernières années.

Les banques vérifieront aussi votre capacité d’épargne, car elles aiment les candidats économes ! Alors évitez d’être dans le rouge les mois précédents, moins de resto et plus d’épargne.

Une situation personnelle stable peut jouer aussi en votre faveur. Si vous êtes en couple, faites un dossier joint (deux revenus valent mieux qu’un).

  • Peu ou pas de crédits en cours

Si vous avez des crédits à la consommation en cours, vous serez tenu de les déclarer dans votre dossier. Et ça, les banques n’aiment pas trop (voir pas du tout …en fonction de votre taux d’endettement). Il vaut mieux rembourser vos crédits avant de faire une demande autrement votre capacité d’endettement sera diminué.

IV- Comparez les assurances d’emprunt

Une assurance emprunteur est obligatoire et vous couvrira en cas de pépin. Renseignez-vous au plus tôt pour calculer le coût dans votre budget.

Le banquier que vous aurez choisi vous en proposera certainement une. Il faut savoir que les assurances par défaut proposées par les banques sont généralement les plus chères. Il est judicieux de comparer les différentes offres du marché pour faire jouer la concurrence.

La nouvelle loi Hamon vous autorise ensuite à changer d’assurance au bout d’un mois, à condition que cette assurance présente les mêmes garanties que celle de votre banque. Parlez-en tout de même à votre banque car elle peut proposer des assurances dérogatoires intéressantes. 

V- L’emprunt si vous êtes sénior ?

Quand on est jeune, on peut étaler le remboursement de l’emprunt sur 25 ans maximum (rarement 30 ans). Les banques prennent un risque plus faible car elles savent que le jeune candidat aura de longues années de salaires devant lui. D’un autre côté, il est plus difficile de se constituer un apport personnel conséquent à 20 ans qu’à 50 ans.

Peut-on toujours faire une demande de crédit immobilier passé un certain âge ? Il faut savoir que plus on est âgé, plus l’assurance est chère. Passé un certain âge, le taux d’assurance devient plus cher que le taux de crédit lui-même, et c’est là que ça pose problème.

Ce qu’il faut retenir, c’est que si votre remboursement se termine avant vos 75 ans, vous n’aurez aucun soucis à emprunter. Par contre, lorsque l’on dépasse les 75 ans, vous ne trouverez plus d’assurance pour vous couvrir.

En fonction de votre tranche d’âge, l’assurance vous demandera des analyses supplémentaires :

 

  • Jusqu’à 30 ans, vous n’aurez qu’un questionnaire médical.
  • De 30 à 40 ans, vous aurez le questionnaire et une prise de sang.
  • Après 40 ans, vous devrez probablement faire en plus un électrocardiogramme, une radio des poumons ou autres analyses supplémentaires en fonction de votre santé.

Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour présenter un dossier complet et acquérir la maison de vos rêves !

Bon courage et #RestezChezVous

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